台股重挫 股災再現 豪宅成台商資金避風港 豪宅單價續創新高

台股受全球股市大跌影響，再釀股災，房地產業者認為，房市雖然短期內將受到資金緊縮影響，但對握有資金的民眾來說，房地產不失為避險的最佳避風港，尤其是高總價的豪宅產品，很多精華地段的豪宅不受屋齡限制，屋齡愈高，房價仍然愈飆愈高，投報率幾乎百分百，吸引不少台商蒐購。前一波台灣豪宅市場便是由這批海歸派所發動，這次股災正好讓台商更有理由繼續添購，甚至棄守股市、轉戰房市。

信義豪宅協理吳銘鴻表示，這次全球股災，台股重挫，大跌528點，部分房貸戶的資金套牢在股市，如果繼續延燒下去可能面臨斷頭危機，尤其對資金流動較大的投資客影響甚鉅。但北市土地有限，導致建商加碼搶地，一再墊高土地成本，且建材成本節節上漲，精華區房價下跌機會不大，因此對豪宅市場反而是項利多。事實上儘管去年下半年台灣整體經濟環境並非十分樂觀，外有美國次級房貸風暴導致全球經濟不振，內有股市的跌跌不休，但2007年豪宅市場仍然屹立不搖，不僅預售市場豪宅大賣，中古市場豪宅也在「比價效應」之下水漲船高，房價一再攀高，屢屢創下歷史新高紀錄。

儘管在市場新供給量持續放大、房價持續攀高的情況下，2007年下半年台灣房市呈現高檔震盪的走勢，特別是在美國次級房貸風暴出現後，國內金融業者開始緊縮房貸，更讓市場信心大幅滑落，因此建物買賣移轉件數在連續五年正成長之後，2007年首見負成長的警訊。

不過，根據信義豪宅公佈的豪宅市場年度報告指出，在整體市場不盡理想的情況下，豪宅產品卻延續了2006年的氣勢持續熱賣，信義豪宅統計，2007年豪宅總成交量仍維持前一年的高水準，平均成交單價再創新高，達每坪50.8萬元，正式突破每坪50萬元的整數大關，較2006年又上漲了一成六，充分顯示豪宅產品的不可替代性及M型社會業已確立。

吳銘鴻分析，2007年豪宅市場表現不俗，主要有三大力量推動，第一是預售豪宅推案熱賣，像是「勤美璞真」、「一品苑」、「一邸」、「信義帝寶」、「千代田」等，不僅去化速度快，單價也都創下區域新天價行情，因此產生比價效應，房仲市場豪宅也跟著水漲船高，特別在單價表現上持續上揚最具代表性。

其次是豪宅客源的財務實力較不受外部波動影響，儘管外在經濟環境不佳，豪宅客對於數千萬、甚至上億的豪宅產品，下手仍毫不手軟，甚至一買兩三戶，當然在房貸成數上，銀行業者也較不會打折扣。

最後一個原因，就是全球豪宅的比價效應。由於豪宅客經常往來全球各地，看遍各大國際城市的房價起落，對於各國的豪宅價格有一定的了解，相較於歐美及日本的豪宅，台灣豪宅無異是價廉物美，甚至認為被低估，在補漲的預期心理下，青黃不接的台灣豪宅市場，成了外資及台商的最愛。尤其以「香港經驗」為例，前幾年在CEPA政策及自由行的開放推動下，觀光商機促成香港經濟成長躍升，具備稀有性的豪宅產品自然成為置產投資的首選；造成近三年豪宅行情大幅跳脫一般住宅價格的走勢。因此，在預期2008年總統大選後，兩岸之間關係可望進一步開展，有錢人「押寶」台灣豪宅的力道仍然十分強勁。

回顧2007年豪宅市場，信義豪宅歸納出三大趨勢，一、是豪宅有遍地開花的情形，吳銘鴻指出，過去豪宅大致上都座落在市場公認的「豪宅地段」，甚至形成豪宅聚落，出了這些公認地段或聚落就不能也不會有豪宅，但去年豪宅市場明顯跳脫此一市場迷失，大膽挑戰豪宅客的地段選擇，例如北市的大同區、萬華區及南港區推出挑戰區域天價的產品，都有極高的詢問度或是在短期內去化一空。

再者「三高一大」仍是豪宅主要語彙，高單價、高總價、高樓層及大坪數仍是豪宅市場的普遍現象，單價創新高在北中南豪宅市場已是見怪不怪，台北喊出每坪150萬、每坪百萬的豪宅在北市已成常態，台中挑戰每坪55萬、高雄40萬，也都不算稀奇。此外單戶坪數也不斷拉大，一、二百坪已經不能滿足市場需求，三、四百坪的超大坪數，持續挑戰豪宅的空間尺度。在單價拉高、坪數變大的情形下，豪宅總價也就越來越高不可攀了！

另外，豪宅客也有往南移動的情形，隨著北市豪宅推案遍地開花，中南部豪宅也順勢崛起，豪宅客戶的選擇性也更多元，尤其中南部豪宅單價不到北市三分之一甚至是四分之一，豪宅客隨著高鐵通車往南部移動的數量有逐漸增加的趨勢。吳銘鴻認為，未來兩岸如果真正三通，將吸引大批台商家留台灣，屆時將以台中及高雄等國際港口受惠最大，當地豪宅可望發起一波補漲行情，進而拉近與北市的價差。

展望2008年豪宅市場，信義豪宅認為，雖然三月總統大選是個很關鍵的變數，原本預期大選前豪宅市場將趨於平靜，但在立委選舉結果之後，豪宅市場已逐步升溫，去化速度也加快。尤其又受到全球股市不穩定的影響下，相較於豪宅產品的易漲難跌，豪宅客的資金流向何處，不言可喻。預期2008的豪宅市場將會有更亮麗的表現，單價及總價都可望再創新高紀錄。一旦大選底定，不確定因素逐一消除，醞釀多時的預售豪宅新案也會大量釋出，整體豪宅交易量也可望再放大！

2007 年各季中古豪宅平均單價比較表

單價 ( 萬元 / 坪 )

台北市

95 年

96 年

第一季

41.6

47.9

第二季

42

50.4

第三季

43.9

52.2

第四季

47.7

52.6

全年

43.8

50.8

資料來源：信義豪宅

第四代豪宅 ( 預售即已站上百萬元或完工時售價站上百萬元 )

年度

案名

地段

坪數區間

單價 ( 萬 )

建商

2008

潤泰敦仁 ※

敦化南路一段

110 、 135

120 ～ 140 萬

潤泰

2008

敦凰

敦化南路一段

255

110 ～ 130 萬

昇陽

2009

一邸

敦化南路一段

95

1 0 5 萬

桓邦

2009

勤美璞真

信義路三段

140 ～ 320

100 ～ 140 萬

勤美

2009

遠雄安禾

安和路二段

60 ～ 103

90 ～ 100 萬

遠雄

2009

大安傑仕堡 ※

建國南路二段

125,145

120 ～ 140 萬

新光

2009

京倫瑞安

瑞安街

70 ～ 80

95 ～ 110

京倫

2010

鄉林士林官邸

福林路

140 ～ 150 萬

鄉林

2010

仁愛築綠 ※

仁愛路二段

105 ～ 186

130 萬

國泰

2010

信義帝寶 ※

忠孝東路五段

120 、 240

140 萬

宏盛

2010

富邦 777

中山北路七段

100 萬

富邦

2010

元大一品苑

愛國西路

75 ～ 250

110 萬

元大

2010

仁愛 御品

復興南路

64 ， 57

85 ～ 108

僑果

---